诺亚财富：抄底还是观望？探究退欧对英国地产市

英国“退欧”公投之后，包括英国商业地产在内的与英镑挂钩的大类资产均遭受不同程度的冲击。诺亚财富研究与发展中心将通过分析短期及长期因素来解析此次震动全球的退欧事件将会对英国房地产市场产生哪些影响。

核心观点：

1、短期来看，退欧公投情绪在一定程度上对英国房地产市场产生负面冲击。

2、长期来看，英国房地产市场的发展主要还是依赖其自身的经济的复苏步伐、经济周期的表现以及供求关系等。

正文：

英国房地产的投资背景

英国一直以来都是国际投资者的热门目标，尤其是伦敦的商业写字楼和高端住宅。其中主要投资者来自中东、东欧、亚太区(中国内地、中国香港)。2009年以来，海外投资者购房占总体交易的比重一直维持在45%以上。

退欧公投之后，市场恐慌情绪蔓延。但分析来看，退欧最终结果很大程度将取决后续的谈判。英国现在有很多选择，可以继续留在欧洲经济合作委员会或者协商达成双边协定。因此，在没有实质性退欧之前，英国整体政治地位和经济不会发生太大的变化。

退欧对英国房地产的影响

1、短期—退欧情绪引发房地产投资疲软

1)恐慌情绪蔓延至房地产投资

2016年一季度以来，在英国退欧风险影响下，海外投资者在英国房产市场投资下降了50%。短期内，市场对海外企业撤离英国的担忧导致伦敦商业地产需求下降，英国境内商业地产投资基金市值缩水了4.5%至5%。4日开始，流动性耗竭的六大商业地产基金陆续宣布暂停交易，并在一定期限内禁止投资者赎回。这一决定将100亿英镑左右的资产锁定，引起了投资者的担忧。

2)金融业受打击致使商业地产投资需求减弱

二季度以来，英国商业地产基金面临严重的资金流出压力，4月商业地产基金净流出规模高达1.37亿英镑，5月上升至3.6亿英镑。自英国退欧的公投结果出炉以来，商业房产面临贬值的压力。6月英国建筑业PMI由5月的51.2降至46，创2009年以来新低。

虽然一季度英国办公物业保持强劲的增长，英国整体办公物业(包含office与industrial部分)空置率也已降到金融危机后的新低。但由于市场一致预期退欧对伦敦金融业的冲击力度较大，致使短期内伦敦商业地产尤其是办公楼的需求量或将出现下降。

零售地产近年来空置率也一路下行。但退欧后由于本币贬值，外币购买力上升带来的旅游业和零售业收入的增加将促进一些零售物业的增值。

2、中长期—投资空间增大

从经济危机及欧债危机前后的地产走势，中长期来看，主要受两个因素影响：

1)供不应求的地产现状将会持续。

根据2008年金融危机和之后的欧债危机来看，在经济危机的冲击下伦敦市场房价有所下滑，但市场上房产供应量同样大幅下滑。

受可建设土地、规划审批、建设成本、技工短缺等诸多因素严重制约，长期来看英国房地产市场的供不应求的基本面不会改变。英国，尤其是伦敦房地产的长期走势仍将是持续上行的。

2)货币贬值降低投资成本。

对投资者而言，英国退欧带动的英镑贬值使某些类别的资产价格短期内产生下降的空间，其中包括英国的写字楼、酒店和零售物业(受退欧结果影响，英镑已经创下1985年以来的最低位)。投资者可以适当借着短期的外汇波动，关注购买价格具竞争力的房地产。基于英国经济基本面的预期，购房成本的下降将为投资者带来更大的利润空间。

数据来源：Bloomberg，诺亚研究

结语：

诺亚研究认为，现阶段退欧公投情绪在一定程度上对英国房地产市场产生负面冲击。中长期看，英国房地产的发展主要还是受英国自身的经济能力、经济周期的表现以及供求关系等因素的影响。

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